何汶老师首先通过1978年至2022年中国城镇化率变化的数据，展示了城镇化进程的加快及其对城市更新的影响。

●趋势分析：1978年，全国的城镇化率是17.9%。2011年的时候，城镇化率首次突破50%的大关。2022年的城镇化率增长到65.2%。

●意义：城镇化进程发展至中后期是城市精细化治理的重要因素。

何汶老师详细解释了城市更新项目复杂性体现的三个方面。

产权关系

●毛地问题：存在人、房、地产权纠葛的土地。

●动迁补偿：在上海，高昂的动迁补偿导致开发周期长、成本压力大。

工程技术

● 施工建造难度更高：如上海静安区安康苑一期，中建八局为了在既有石库门里弄房屋下方建造车库，采用建筑平移方法，将房屋抬升170厘米后平移至230米之外，待车库建成后再将房屋回移。

指标平衡

● 保护面积与新建面积：需要在保护历史建筑和新建建筑之间找到平衡。

何汶老师重点介绍了上海石库门里弄的历史背景、现状与问题，以及几种典型的更新实践与模式。

历史建筑

●定义：具有一定保护价值，能够反映历史风貌和地方特色的建筑物或构筑物。

●分类：工业类、商业类、居住类（作为本次讨论的对象）。

早期石库门里弄

●起源：1854年后出现的弄式木板房，是近代上海由土地交易产生的早期建筑类型。

●发展：1870年的防火禁令使弄式木板房停止建造，石库门里弄开始出现于房地产市场。

●特点：早期石库门里弄多为两层，砖木立帖结构，具有中西合璧的建筑风格。

后期石库门里弄

●发展：1910年代开始，为了提高开发强度而建造后期石库门里弄。

●特点：后期石库门里弄多为三层，砖木混合结构或砖混结构，开发强度更高，适应了低收入群体的住房需求。

数量与分布

●数量：据1949-1950年统计数据，上海共有9214条里弄，面积达1242.5万m²，三分之二的市区人口居住在里弄中。

●现状：到2020年，上海还留存有813万m²的里弄住宅，近九成需要进行保护修缮以及更新活化。

存在问题

●建筑老化：出现构件锈蚀、病虫害、不均匀沉降。

●居住条件差：居住空间狭小，卫生设施缺乏，居民生活质量较低。

●居住密度高：每层住3-5户居民，按每户3人算，约住27-45人。

何汶老师详细介绍了四种典型的上海石库门里弄的更新模式：

新天地模式

●特点：变更土地利用性质，保留石库门里弄表皮，重构房屋结构体系以及功能业态。

●不足之处：空间结构整体颠覆，塔尖式定位导致成本过高。

建业里模式

●特点：变更土地利用性质，保留少数历史建筑，大量进行仿古新建。

●不足之处：破坏性新建，为追求文化溢价刻意仿古。

田子坊模式

●特点：多产权分散条件下，多主体自发调整使用功能，逐步演替扩展。

●不足之处：个体利益驱动过于商业化。

步高里模式

●特点：政府单方面追加投资提升居住品质，留房留人。

●不足之处：缺少资金流动闭环，偶发性造富运动。

何汶老师介绍了城市更新的策略指引，包括更新规模小型化、公共空间灵活化、长租公寓嵌入化。

更新规模小型化：

把开发主体所面对的空间规模缩小，摆脱以整街坊作为开发单元的既有开发思路，把微观尺度的空间系统做好。而这种微观尺度也决定了城市更新具有小规模多主体的嵌套共生机制。

公共空间灵活化：

公共空间是传统高密度居住空间中的稀缺性资源，需从可达性和多样性两方面来考虑：可达性的关键在于把公共空间分散于开发单元内设置。面积不在于大，关键是让居民便捷的到达；多样性是在可达性基础上赋予公共空间多样的功能业态，满足业主不同的使用需求。

长租公寓嵌入化：

为了留住旧城区的年轻人，可结合城市更新嵌入适宜的长租公寓：一方面，要依托政府力量整合长租公寓的房源渠道；另一方面，地方政府也要为长租公寓的运营机构制定更多的优惠政策。